センチュリー21エステートＳＨＩＮの溝口です
土地の価格について
土地の価格を知りたい理由として多いのが、売り買いの参考ではないでしょうか？
他にも相続や固定資産税の評価額や、すべての基準となる公示地価などありますが、売買価格に1番近いのがこの実勢価格です。
実勢価格とは、実際の市場で売買されている価格のことをいいます。
土地の価格以外でも実勢価格の考え方はあって、例えばスーパーで売られている生鮮食品などは、季節によってまったく異なる値段が付いているでしょう。
各小売店で値段は上下しますが、全体ではある程度の相場が形成されており、消費者が考える相場よりも高ければ購入を見送り、安ければ購入が促進されます。
似たような性質では、家電商品でよく見かける「オープン価格」があります。
つまり、定価売りではない商品ではもちろんのこと、定価がある商品であっても、小売店の安売り等で価格は変わりますから、日々変動する実勢価格が日常的に存在し、私たちは実勢価格を高いか安いか判断しながら、商品購入の決め手にしているのです。
土地の価格も同じように、近い地域で類似条件の取引事例を集めてみると、安い取引も高い取引も混在する中で、㎡単価や坪単価は総じて似たような価格で、それが実勢価格になります。
普段の生活で日常的に実勢価格に接していても、通常の商品は「同じものについて異なる価格」が付いているため、その判断は価格を基準にすることが可能です。
高い安いで判断できるのは、商品の定価や相場を知っているからです。
それに対し、土地の場合には「異なる土地について異なる価格」が付いているので、判断が難しく、実勢価格は単に異なる土地の価格を寄せ集めた結果です。
そして、実勢価格に応じた価格で取引がされるかといえば、成立する価格は、当事者の自由な交渉で変動し、実勢価格に近いとは限りません。
このように、土地の実勢価格は平均的な過去の価格であって、将来の取引で成立しそうな価格ではないので、他の商品と土地を同じように考えないことが重要です。
また、集めた取引事例から平均値を求めることは可能ですが、平均値に縛られるのではなく、幅のある価格帯として捉えておくべき価格です。
土地の取引当事者が、双方とも公示地価に基づいた取引価格を望むことは、実際の取引において、特に個人間取引では非常に少ないと考えられます。
売主は「高く売りたい」、買主は「安く買いたい」のが通常ですし、売り急ぐ売主は価格を下げ、買い急ぐ買主は価格を上げる方向で動くでしょう。
そのくらい土地の価格は不安定で、流通している価格は一時的なものです。
実勢価格はすべての取引の平均ではないですが、取引事例の価格が取り入れられるとき、その背景にある事情までは深く考慮されません。
一方で、公示地価の場合には、不動産鑑定評価基準に基づいて算出され、取引事例を用いる手法でも、客観性の担保のために特殊な事情は補正され、正常な補正ができないほど特殊な取引事例は除外されます。
公示地価は毎年1月1日時点の地価で、翌年にならなければ更新されません。
ところが、土地の実勢価格は常に変わり、年初は公示地価が実勢価格に近くても、年の途中で実勢価格に影響を与える出来事が起こります。 こうした実勢価格の変化は、翌年の1月1日まで公示地価に影響を与えません。
土地の価格では、公示地価/基準地価のほかに、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」という2つの公的な指標があります。
土地の路線価と面積が分かれば、かんたんに評価額を出せるので、実勢価格（売買価格）の参考にすることを考える人も少なくないでしょう。
標準地を定める公示地価と異なり、路線価の場合には道路に設定されるため、路線価が設定された道路に接している土地は、より詳細に価格を求めることが可能です。
ただし、路線価は公示地価を基準として決められ、実勢価格とは異なります。
相続税路線価：おおむね公示地価の8割
固定資産税路線価：おおむね公示地価の7割
逆に考えると、相続税路線価を使って求められた土地の評価額を、0.8で割れば公示地価水準に近づき、固定資産税路線価を使って求められた土地の評価額を、0.7で割れば公示地価水準に近づくという理屈は成り立ちます（正確ではありません）
そのようにして求められた価格が、仮に公示地価と同等であっても、公示地価と実勢価格に差があることは例に示した通りで、やはり実勢価格とは異なります。
可能性があるとすれば、公示地価と実勢価格の差が小さい地域で、なおかつ地価変動が小さい地域なら、路線価からでも実勢価格に近い価格が求められるかもしれません。
また、路線価は公示地価に対して低い水準で設定されているため、地価が上昇局面にある地域では、路線価をそのまま使うと公示地価よりも実勢価格と離れていきます。
反対に地価が大幅な下落局面にあると、公示地価よりも実勢価格に近くなります。
■地価公示価格（公示地価）…国土交通省・土地鑑定委員会
毎年1月1日が評価基準日。3月下旬に公示。
都市と周辺に標準地を選び、1地点につき2人の不動産鑑定士が別々の調査をして評価。最新の取引事情や収益性なども加味され、国内の公的な土地評価の基準とも言えます。
■路線価（相続税路線価・倍率価格・相続税評価額）…国税庁
毎年1月1日が評価時点。8月頃発表。閲覧は税務署や国税局で可能。
地価公示価格・売買の実例・不動産鑑定士などよる評価などを参考に決定。
地価公示価格の８割が目安。おもに相続税、贈与税、地価税を算定する基準となる価格です。
■固定資産税評価額…地方自治体（総務省）
3年毎の1月1日に見直し。役所の固定資産課税台帳に登録、閲覧可能。
国の『固定資産評価基準』に基づき決定されますが、地価公示価格の7割程度が目安。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用され、住まいと密接に関係しています。
■基準地価（都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果）…都道府県
毎年7月1日が評価基準日。9月頃発表。地価公示価格が都市計画区域内を対象にしているのに対し、都市計画区域外の林地なども含む。調査は不動産鑑定士によるもの。性格は地価公示価格とほぼ変わりませんが、地価公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安になっています。
なぜ、こんなにややこしい価格体系になっているのでしょう?
そもそも土地の『価額』は、土地の状態、使う目的、誰が欲しがっているか、といった要因が複雑怪奇に絡み合って決定されていくものです。
ゆえに、一つの土地でも、当事者や目的が変わるとガラリと価格が変わってしまうこともありえます。『一物一価』にはなり難い性質を持っているのです。
「地価は下がっている? 今が買い時?! この土地はお得?!」
その冷静な判断の礎に、売買価格プラス、これら『四価』をじっくり検討してみることをお勧めいたします。相場より高い買い物をしてしまわないために・・・・
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宅地建物取引士 溝口 鉄也
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